2024/09/09 | No.0202期 | PJ 詹品丞 X Tiffany 溫婷婷
設想有一天，你手捧充裕的資金，終於找到了心目中理想的預售屋住宅大樓，而且你是建商接待中心開幕以來的第一位客人，所有的物件都任你挑選，那麼此時，你會選擇購買哪一層樓呢？
這樣如夢般的情境或許太過美妙，但你是否曾在購屋前聽聞各種關於樓層與房屋售價的都市傳說，像是「汙水管轉彎處都安排在2樓，所以要記得殺價」、「大家忌諱買4樓，所以一定最便宜」、「6、8樓永遠最搶手，如果還有剩，就要再多了解原因」、「不要買13、14樓，因為有中繼水箱會吵人」。如果你也擔心未來的某一天要面對如此的焦慮，不想被仲介或代銷業者牽著鼻子走，那就讓我們用內政部釋出的實價登錄來嘗試驗證看看吧。
常言道物以稀為貴，高樓層的物件因為在市場上的稀缺性，大眾似乎也普遍能接受「樓層越高、售價越高」的原則。然而實際上，樓層與單價的關係，真的會如同等差級數般，每高一層樓，價差就越高嗎？
為了有效識別資料分布狀態，我們將採用 「散點圖」並疊合「箱形圖」，來進行預售屋銷售「單價（萬元/坪）」與「所在樓層」的關聯分析。
瑞竣實價登錄小助理：箱形圖（box plot）
「箱形圖」又被稱為「盒鬚圖」，是一種顯示數據分散情形的統計圖，它名如其實，是由一個個連著鬚線的盒子所組成。要看懂它，得先掌握圖面上顯示的四種重要定義：
- 上下邊界
- 四分位數（Q1、Q3）
- 中位數（Q2）
- 四分位間距（Q3 – Q1）
▲ 圖2：箱形圖範例
使用箱型圖分析資料的好處
- 箱型圖的四分位數（Q1和Q3），有助於理解資料的分佈範圍。Q1和Q3分別代表資料的25%和75%分位數。
- 相對於單純檢視平均值，箱型圖顯示的中位數（Q2），可以促進理解資料的中心趨勢，而平均值較容易受到極端值的影響，導致解讀時出現偏誤。
2F：想用都市傳說來殺價？遇到露臺戶，可能得再想一想
關於二樓的物件，最常見的殺價理由不外乎「汙水管轉彎處的阻塞風險」、「鄰近車道戶」與「隱私性不佳」這幾種理由，但當今預售屋的建築規劃設計，已有逐漸將上述兩種因素排除的趨勢，反倒是「露臺戶」的特性，對於銷售成交的影響更值得關注。
以下我們將透過實際在二樓建有露臺戶的建案總價與單價變化趨勢，來了解露臺戶跟其他樓層的差異。
實際個案：桃園楊梅-鼎藏學苑（樣本數：524）
首先，將建案的實登案例以「樓層-單價」的散點圖來檢視（並透過交易日期進行著色），會發現即使有交易單價隨著時間上漲的明顯特徵勢，但二樓單價的Q2、Q3值，仍然為全建案最低。二樓以上的樓層，則逐漸符合單價因應樓層而逐漸攀升的趨勢。
▲ 圖3：箱型圖A_桃園楊梅-鼎藏學苑（樓層-單價）
然而，若改以總價來分析，則可以從箱型圖發現各樓層總價的Q1與Q2值，近乎一致，並沒有明顯的趨勢。換言之，二樓的單價雖然明顯較低，但由於露臺戶仍有將露臺面積計入總價的計算（屋主沒有所有權，只有使用權，但仍需要付費購買）。總面積較其他戶型為高的情況下，自然也推高了總價。
▲ 圖4：箱型圖B_桃園楊梅-鼎藏學苑（樓層-總價）
小結：若二樓規劃的戶型為露臺戶，則即使單價較低，最終成交的總價仍可能跟其他樓層差不多。購買前應注意露臺戶的所有權規定，或留意建商是否有針對露臺戶規劃特殊的裝潢與設備，進而墊高了成交總價。
瑞竣實價登錄小助理：露臺戶
- 彙整《公寓大廈管理條例》相關重點內容如下：以下說明本次分析設定的條件
- § 3：約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
- § 10：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
- § 15：住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
- 依前項法律規定，露臺是屬於約定專用空間，因此露臺戶的屋主並沒有露臺的「所有權」（權狀坪數不含露臺），而僅是擁有露臺的「使用權」。
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4F：傳統忌諱會影響售價？確實有可能
由於諧音的關係，四樓的物件在議價上的彈性，總是讓人有不少想像空間，但實際上能談到的價差到底能達到多少呢？在購屋觀念漸趨開放的時代，傳統忌諱的思想還有反映在銷售單價上嗎？
實際個案：台中北屯-心之所向（樣本數：1,008）
透過實際銷售案例的箱型圖分析，我們確實可以發現該建案的銷售單價，包括Q1、Q2、Q4值，都在四樓出現了明顯的波谷。
以下彙整該建案銷售單價箱型圖的幾個重點，其中，11樓至14樓的單價中位數跟整體相比，並未隨著樓層增加而出現增長的趨勢，顯示樓層越高、單價越高的鐵則不一定通用，也會有中間樓層較受買家親睞的狀況。
- 2F：Q3值、中位數值，僅次於9F。
- 4F：單價最低值案例落於本層，單價中位數為全建案最低
- 9F：單價最高值、中位數值，均為全建案最高
▲ 圖5：箱形圖C_台中北屯-心之所向（樓層-單價）
| 樓層單價 (萬元/坪) |
2F | 4F | 9F | 11F | 12F | 13F | 14F |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 最高價 | 26.73 | 25.01 | 27.50 | 26.81 | 26.63 | 26.59 | 24.79 |
| Q3 | 25.29 | 24.02 | 26.14 | 23.85 | 23.77 | 24.02 | 23.78 |
| 中位數 | 24.58 | 23.50 | 24.62 | 23.33 | 23.25 | 23.37 | 23.25 |
| Q1 | 23.88 | 22.64 | 23.57 | 22.98 | 22.76 | 22.91 | 22.84 |
| 最低價 | 20.16 | 20.70 | 21.78 | 24.52 | 21.51 | 21.52 | 21.52 |
▲ 圖6：各樓層單價比較表（台中北屯-心之所向）
但四樓的成交價格較低，真的是普遍的趨勢嗎？其實並不盡然。近年，包括四樓在內的低樓層物件，開始有了「樹梢戶」的美稱。
低樓層優勢：樹梢層景觀、逃生避難方便
與中高樓層相比，低樓層的銷售如今也漸開拓出一片市場，若不在意諧音忌諱，且建案周邊的喬木景觀搭配得宜，則四樓的窗景確實會比其他樓層多一片綠意。此外，對於長者或行動不便的住民來說，在發生緊急意外時，低樓層物件的出入易達性，確實是吸引買家購入的重要考量之一。
然而，樹梢層有利也有弊，常見的提醒包括蟲鳴鳥叫的環境音分貝較高，甚至蚊蟲也可能較多，都是較難在入住前預知的情境，不容忽視。
瑞竣實價登錄小助理：四樓迷思詳解
6、8F：因為數字吉利，所以都是最快賣完的樓層？單價有因此偏高嗎？
「如果預售屋開賣一陣子後，六樓、八樓都還買得到，代表這社區連自住客都不想要。」您是否也聽過類似的都市傳說呢？由於預售屋、都市更新建案在銷售時，可能會讓原地主優先選屋，因此跟「五樓、七樓」相比，選擇「六樓、八樓」似乎是人之常情，但實際上真是如此嗎？
實際個案：嘉義縣-高鐵國際城（樣本數：644）
以「高鐵國際城」的案例來看，六樓以上的案例明顯較低樓層熱門許多，尤其是九、十樓，開賣第一個月就有超過30筆交易。
再使用樓層-單價的箱型圖進行分析，則可以發現六樓以上的單價明顯較低。此外，房價隨著交易時間而攀升的趨勢，也相當明顯。
▲ 圖7：各樓層銷售數量-時間對照表a（嘉義縣-高鐵國際城）
▲ 圖8：箱形圖D_嘉義縣-高鐵國際城（樓層-單價）
實際個案：台中北屯-心之所向（樣本數：1,008）
場景換到台中的「心之所向」可以發現六樓、八樓並沒有出現明顯的銷售熱度，最搶手的反而是低樓層的二、三樓（可能受露臺戶規劃的影響，當地市場對於露臺戶有特殊的偏好），在這個案例，低樓層的銷售量明顯多於中高樓層。
此外，根據網路公開資料，該建案規劃的總戶數共1862戶，最近一筆的預售銷售紀錄則僅到2022年3月。因此，就統計結果而言，也必須納入建商惜售的可能性，高樓層的物件會等到整體完工後再待價而沽。
▲ 圖9：各樓層銷售數量-時間對照表b：台中北屯-心之所向
瑞竣實價登錄小助理：露臺戶正搶手？
實際個案：台南歸仁-佳展大展（樣本數：325）
再轉看台南的「佳展大展」此時最熱銷的樓層則為三樓、四樓，買家似乎完全不受諧音忌諱所影響，四樓單價的中位數甚至是全建案最高。
反倒是都市傳說認為較容易出現高價的六樓、八樓，其單價中位數都偏低，四樓的單價中位數甚至比八樓還要高出3.3萬元/坪。此外，從本案例的散點圖顏色來看，房價隨交易時間攀升的趨勢也很明顯。
▲ 圖10：各樓層銷售數量-時間對照表c：台南歸仁-佳展大展
▲ 圖11：箱形圖E_台南歸仁-佳展大展（樓層-單價）
小結：熱門的樓層仍須搭配單價與戶型規劃進行綜合判斷
六樓、八樓確實有可能是最受歡迎的樓層，但資料統計上並沒有明顯趨勢，甚至有反例。反而是單價較低的樓層，銷售速度可能越快（吸引投資客入手）。而一些特殊規劃、具銷售亮點的物件（如：露臺戶），也可能會受有特殊需求的買方歡迎。
12~14F：中繼機房與水箱議題
依內政部公告的《建築技術規則》規定，高度在60公尺以上的大樓（約14~15層樓），需要設置中繼水箱供消防使用。因此，在中古屋的不動產市場上，為了避免中繼水箱運轉聲帶來的噪音，位在中繼水箱上下的樓層總是讓許多人避之惟恐不及。是故如何在購屋前了解中繼機房、中繼水箱的設置位置，成為了重要的課題。許多網路上的經驗談均表示，若物件樓層就位在中繼水箱下，則最終成交的總價甚至「可能談得比其他樓層便宜 1~2 成」。
瑞竣實價登錄小助理：透過查詢建築執照或使用執照，得知中繼水箱位置。
- 只要透過各縣市的建管系統，輸入執照號碼或地號等相關資訊，都可以在「樓層概要資料」內得知各樓層的使用類組，如果有看到「中繼機房」或「揚水泵機房」的標示，即為中繼水箱所在樓層。
- 以下表28層樓的建物為例，可以看到該案建照「樓層概要資料」內揭露的使用類組資訊，是將消防中繼水箱設置在地下一樓（紅字處）。
序號 棟別 層別 樓高 申請面積 陽台面積 使用類組 1 ABC 地上001層 6 3332.01 153.21 H2集合住宅(附屬管委會.公共服務空間)、
G3店舖(＜500m2)2 ABC 地上002層 3.6 1931.00 138.87 H2集合住宅(附屬管理委會使用空間)、
H2集合住宅3 ABC 地上003層 3.3 2005.65 170.95 H2集合住宅 28 ABC 地上028層 3.3 2005.65 170.95 H2集合住宅 29 ABC 地下001層 4.5 8158.26 – 防空避難室兼停車空間、防災中心、消防
中繼水箱、設備機房、受電室30 ABC 地下002層 3 8158.26 – 停車空間、設備機房 31 ABC 地下003層 3 8158.26 – 停車空間、設備機房、水箱 - 此外，如果不動產物件已經是成屋，則可以請房仲或代銷業者依法令規定告知中繼水箱位置。
《不動產說明書應記載及不得記載事項》公告第壹條第二項第四款第6目：「本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱，若有，應敘明其所在樓層。」
近年來，隨著建築設備的技術演進，早年的中繼水箱，已有逐漸被安裝在地下層的泵浦馬達取代之趨勢，因此，新建的住宅大樓的通常可以將蓄水池的水，直接透過揚水馬達加壓抽送至屋頂使用，從而避免了中繼水箱的噪音問題。
如今，市場上已經有許多高樓層的新成屋標榜「無中繼水箱」的設計，免除消費者購屋前的疑慮。以桃園市預售屋為例，交易累積筆數前三名且總樓層超過15層的預售屋建案（文華天際、遠雄仰森、威均帝璽），透過桃園市的建築執照存根查詢系統查詢「樓層概要資料」內容，均未在中間樓層發現「中繼機房」或「揚水泵機房」等標註文字。
其他因素：空氣汙染影響房價？尚有待未來觀察
當代環境要面對的空汙議題，如今也開始影響房屋售價了嗎？就台大公共衛生學院環境衛生研究所吳章甫教授的分析，即指出「高樓層相對來說較不易受空氣汙染」。
從數據上而言，低樓層（1～3樓）監測到的PM2.5濃度，比中高樓層（4～9樓）高出10%～20%。此外，受區位因素影響，若住家附近有工業用地、鄰近車流量較大的主要道路，則PM2.5濃度都可能會再增加。而未來空汙議題是否會持續發酵，進而影響民眾購屋時選擇樓層的意願，仍有待未來觀察。
瑞竣實價登錄小助理：空污與樓層關聯性報你知
結論：同棟不同價，樓層影響單價因素需綜合評估
本次主採用實登資料Open Data，透過瑞竣科技自主研發實價登錄模組進行清理，並針對預售屋同棟不同價的各種常見的都市傳說進行破解，歸結觀察重點因素如下。
- 特殊戶型：新建大樓低樓層的售價，除了受車道戶影響，又以露臺戶的規劃最為關鍵，其使用面積與特性，均有可能讓該戶成為搶手的物件。
- 傳統觀念：位在4、6、8樓層的物件，在統計上並沒有明顯熱門或冷門的趨勢，整體銷售速度仍受總價、戶型的影響較大。
- 建築技術：人人聞之色變的中繼水箱，可透過公開的建照資料進行查詢，且隨著技術演進，在近年的預售屋新建案幾乎已絕跡，對售價影響有限；至於經常設置在二樓的汙水管轉彎處，建議仍需透過專業的建築圖說進行判讀。
- 其他因素：包括當代環境因素（空汙）、市場投機因素（小坪數的物件容易吸引投資客入手）等，亦有可能對上述的觀察造成影響。
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以下說明本次分析設定的條件